Индивидуалното жилищно строителство днес се извършва не само от специализирани организации, но и от обикновени граждани. След като завладеят парче земя, доволните собственици започват да строят всякакви сгради върху него, само ако има достатъчно въображение и средства. Но малко хора мислят за законността на такова строителство. Трудностите ще се "начертаят" по-късно, ако внезапно трябва да продадете, завещаете или дарите недвижим имот.
И това съвсем не са изолирани случаи. В края на краищата въпросът как да се легализира неразрешено строителство не възникна вчера. Във всеки град, голям или не, има квартали на неразрешено развитие (популярни имена - "шанхай", "нахаловка" и др.). Те се състоят от къщи, в които хората живеят дълго време, без да получат необходимите документи за собственост.
"Кънтри амнистия", предназначена, логично, да улесни живота на собствениците на къщи и парцели, не оправда очакванията. Необходимостта от попълване на огромна маса документи може да угаси ентусиазма на всеки.
В същото време всеки от нас може да се окаже собственик на "клекналото". Например, наследяване на къща от роднини или "купуване" на парцел заедно с къща в "старите" времена, когато е било достатъчно удостоверение за регистрация и нотариална регистрация. Както и изграждането на жилища на собствена отговорност и риск без никаква "бумащина".
Има уникални случаи, когато нито земята, нито сградите не са декорирани по никакъв начин и хората живеят в къщи от десетилетия.
Какви са тези сгради?
Понятието "неразрешено строителство" от Гражданския кодекс на Руската федерация се тълкува като жилищна сграда, както и всяка друга сграда (постройка) или недвижим имот, издигнат върху поземлен имот, който не е предназначен за такива цели. Или построен без получаване на всички необходими разрешителни. Или със сериозно (съществено) нарушение на градоустройствените норми. Гражданите, на които е разпределен парцел, който не е за градинарство или селско стопанство, трябва да получат разрешение за строеж.
Ако Вие сте лицето, което е започнало и извършило такъв строеж, то трябва да знаете, че нямате никакви права на собственост върху него. Няма да можете да се разпореждате с него - продавайте, дарявайте или давайте под наем.
Съгласно закона самостроежа трябва да бъде съборен и то за сметка на този, който го е извършил. Ако представлява заплаха за безопасността и здравето на други хора, съдът ще изиска да бъде разрушен без оглед на давностния срок.
Къде и при какви условия получават това разрешение?
Този документ се издава от местните власти, федералната власт на субекта на Руската федерация. Разрешението се предоставя безплатно и за неопределено време. Първоначалното разрешение за индивидуално жилищно строителство се дава за десет години, след което срокът му се удължава по искане на собственика, подадено предварително (поне 60 дни преди изтичане на първоначалния срок). Но удължаването може да бъде отказано, ако строителството не е започнало преди края на срока.
Освен това ще ви трябва разрешение за въвеждане на къщата в експлоатация. Той фиксира (удостоверява) завършването на строителството и съответствието на готовия обект с проектната документация. Прилича на акт на комисията по приема. За да го получите, трябва да отидете на същото място, където е издадено първото разрешително.
Кой може да поиска събарянето на незаконна сграда?
В случай на констатиране на неразрешен строеж, прокурорът предявява иск за ликвидацията му в обществена полза. Ответник по това дело ще бъде лицето, извършило този строеж. Тоест клиентът, по чиято поръчка е построен обектът. Ако сградата бъде прехвърлена на трети страни, те също ще бъдат изправени пред правосъдието.
Има обаче изключение - правото на собственост може да бъде признато от съда на лице, което притежава или има пожизнено (наследено) владение на парцела, където е издигнат "селакът". Но при никакви обстоятелства такова право няма да бъде признато, ако съществуването на сградата нарушава легитимните интереси на други или застрашава здравето или живота на хората.
Клиентът, в случай на признаване на правата му, възстановява на лицето, извършило строителството, всички разходи по строителството. Размерът им се определя от съда.
Има добри новини
21.05.2010 "Российская газета" публикува решение на Арбитражния съд на Руската федерация № 22 от 29.04.2010 г., свързано с разрешаването на съдебни спорове по тази тема. Този документ предлага как да се легализира неразрешено строителство на напълно законни основания. От него става ясно, че нито един обект, издигнат без разрешение, не подлежи на събаряне.
По този начин параграф 26 от този документ гласи, че липсата на първоначално разрешение за строеж не е основание за отказ, ако предприемачът иска да легализира собствеността. Но в същото време съдът е длъжен да установи дали предприемачът е предприел стъпки за узаконяването му, тоест дали се е опитал да получи необходимото разрешение за строеж или акт за въвеждане в експлоатация. И също дали правилно му е отказана екстрадицията.
От това става ясно, че е възможно да се узакони неразрешено строителство чрез съдебно решение.
Какво ви трябва за това?
Трябва да бъдат изпълнени поне четири условия:
1. По време на строителния процес градоустройствените и други правила и разпоредби не са били значително нарушени.
2. Сградата не представлява опасност за живота и здравето на хората.
3. Правата и интересите на външни лица не са нарушени.
4. "Авторът" на строежа предприе поне някакви мерки и опити да го узакони (говорим за същото разрешение за строеж или акт за въвеждане в експлоатация).
Малък съвет
Малко хора знаят, че (съгласно параграф 17 от член 51 от Кодекса за градоустройство) в някои случаи няма да се изисква легализация на неразрешено строителство. Няма да имате нужда от разрешение за строеж, ако:
- Вие строите гараж върху парцел земя, предоставен ви за нетърговски цели, или върху ваш собствен градински (селски) парцел.
- Ремонтирайте или изградете нещо, което не е проект за капитално строителство, като например павилион.
- Изградете сграда (структура) за спомагателна употреба.
- Променете обекта на капиталното строителство (негова част), без да нарушавате тяхната надеждност и безопасност и да превишавате параметрите на разрешеното строителство.
- В някои други случаи, когато такова разрешение не се изисква по закон.
Възможно ли е да се узакони неразрешено строителство в процес на строителство? Да, можеш. Всички горепосочени разпоредби се прилагат и за незавършено строителство, което като недвижим имот също може да бъде признато за неразрешено строителство.
Как да узаконим неразрешено строителство?
Тази процедура не е лесна, но въпреки това е съвсем реална. Просто трябва да следвате определен алгоритъм. И така, започваме узаконяването на неразрешено строителство.
Първо решете дали принадлежите към категорията лица, които имат право да изискват официално признаване на правото върху тази собственост. Тоест, независимо дали притежавате парцел „в строеж“на право на собственост, пожизнено владение (наследено) или постоянно (безсрочно) ползване. Ако наемете този обект, например, тогава признаването на правото на неразрешено строителство е невъзможна мечта. Също така е нереалистично, ако вашата сграда нарушава интересите на други или застрашава живота / здравето на хората.
Следващата стъпка е да заведете дело с искане за признаване на вашите права на собственост и не забравяйте да платите държавното мито.
Какво съдържа искът?
Трябва да посочи вида на правото върху земята, вида на строежа и кой го е извършил - Вие или друго лице. Причината за "своеволието" трябва да бъде обоснована. Например, няма необходими разрешения. Важно е да се отбележи, че по време на строителството не са нарушени градоустройствени и други норми и не е имало заплаха за живота (или здравето) на гражданите, както и правата на трети лица не са били нарушени.
Ако вие самият сте участвали в строителството, посочете предприетите мерки за узаконяване. Например кандидатстване за разрешение за строеж, по-късно - акт за въвеждане в експлоатация на обект. Ако е получен отказ, не забравяйте да споменете и това. Ответник по такъв иск ще бъде местната власт. Например администрацията на общината.
Колко да платя?
За да легализирате неразрешено строителство чрез съда, ще трябва да платите държавно мито.
Размерът му при предявяване на такъв иск зависи от цената на обекта. Когато "цената" на иска е до 20 000 рубли. това е 4 процента от сумата (поне 400 рубли), с цена от 20 001 рубли. до 100 000 рубли - 800 рубли. (и плюс допълнителни 3 процента от сумата над 20 000 рубли). Освен това размерът на таксата нараства пропорционално, но в крайна сметка не може да надхвърли марката от 60 000 рубли.
Следващата стъпка е подготовката и подаването на пакет от необходими документи в съда по мястото на регистрация на парцела.
Какво включва?
В допълнение към самата искова молба - документи за собственост (или друго право) върху вашата земя. След това тези документи, които потвърждават самия факт на наличието на сграда на обекта. Това е акт за проверка и документи на BTI.
Доказателство за липсата на съществени нарушения на градоустройствените и други норми по време на строителството на обекта и факта, че сградата не застрашава никого и не нарушава правата на никого. Това могат да бъдат заключения и актове за проверка на отдела за архитектура и градоустройство, пожарен и санитарен надзор.
Документи, потвърждаващи заявлението на собственика за разрешение за строеж и др., с резултатите от разглеждането на исканията.
Получаване на плащане на държавно мито, личен паспорт и пълномощно в случай на представителство в съда от ваше име.
Къде да занеса документи?
Ако цената на неразрешено строителство не надвишава сумата от 50 000 рубли, тогава искът се предявява пред мировия съд по местонахождението му. В други случаи ще е необходимо обжалване пред окръжния съд.
След приключване на съдебното дело ще получите съдебно решение - или да признаете собствеността си върху сградата, или да я откажете.
Ако узаконяването на неразрешено строителство приключи успешно, това право на собственост ще трябва да бъде вписано.
Продължете
Следващата стъпка е да платите държавното мито в размер на 1000 рубли. Необходимо е да се регистрира собствеността върху неразрешена сграда. След като го платите, можете да занесете в Rosreestr (негов териториален орган) пакета от документи, които сте събрали, които са необходими за регистрация.
Това е заявление за държавна регистрация, паспорт на заявителя (или друг документ за самоличност), а в случай на действия чрез представител - пълномощно на негово име, потвърждаващо пълномощията. Задължително - получено съдебно решение.
В момента не е необходимо документът за плащане на таксата да се представя едновременно със заявлението. Но все пак е по-добре да го направите веднага, защото ако няма информация за плащане в рамките на 18 дни (календар), пакетът документи ще бъде върнат на заявителя.
Документите се подават лично и по пощата. Освен това можете да използвате услугите на мултифункционалния център.
Краят на епоса
Извършено е признаване на правото на неразрешено строителство. Остава да получите удостоверение за държавна регистрация на права или извлечение от USRR. За него след определеното време ще трябва да се явите при оторизиран орган.
Както можете да видите, регистрацията на законни права върху собствена сграда изисква много време, търпение, комуникация с държавни служители, както и елементарна правна грамотност.
Ако трудно можете да си представите как сами да узаконите нерегламентирано строителство, тогава за да спестите време и нерви, препоръчително е да се свържете с агенции или адвокатски кантори, които са специализирани в разрешаването на подобни проблеми.
Посредникът ще трябва да представи всички необходими документи, да завери нотариално пълномощно, за да управлява вашите дела и, разбира се, да заплати услугите му.
Какво още трябва да знаете?
Изграждането на жилищна сграда при спазване на всички изисквания и норми (строителни, санитарни, екологични, противопожарни и други) изисква събирането на огромен брой документи. Това е най-рутинната стъпка, макар и само защото ще трябва да заобиколите куп инстанции за одобрение.
Разрешението за строеж трябва да потвърди съответствието на проектната документация с всички изисквания на градоустройствения план на обекта.
Трябва да знаете, че не се изисква проектна документация за строителство, както и реконструкция или основен ремонт на жилищни сгради с не повече от три етажа (за едно семейство). Но разработчикът има право да подготви такава документация по собствена инициатива.